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    公寓100问 | 公寓三公里法则是神马?

    通常大家会说三公里法则,其实这里的对公寓行业来说三公里不是个具体的数字,是代表一个区域的概率。通常我们会分为一三五公里三个区域。

     

    将三大区域的商区、办公、住宅密集区摸盘,做到我们的作战地图中。具体量化到有多少企业、员工、住宅里的放盘情况,住宅小区的放盘情况可以走访中介;一公里内可以步行和骑车,三公里和五公里可以乘坐公共交通。

     

    除了划定区域地图还不够,还需要研究通勤时间所覆盖的区域。研究通勤时间覆盖的区域,每个城市不一样。绝大多城市的理想通勤时间是单程30分钟以内,当然像北京这种超级大城市,租客可以接受1小时的单程通勤时间。

     

    当确定了通勤时间,就可以沿着主要的交通轨道来圈商圈;这里需要注意,所圈定的目标商圈,周边是否有同等的竞品覆盖,如果有比较充裕的同类产品获替代产品,那说明在这个区域找客户不具备优势,反之,则代表有优势。

     

    【下面偶们来举个例子:】

    曾经广州有个项目在地铁30分钟内能覆盖2个商圈,一个是相距不到5公里的,地铁15分钟 4个站的老商圈(体育西站),另一个是相距6公里左右地铁30分钟要换一趟地铁线的7个站的新商圈(珠江新城站)。两个商圈的直线距离相差2公里以内。

     

    如果按照我们常规的一定会去扫5公里以内,15分钟可到的老商圈,因为近,而且周边商圈和配套成熟,写字楼很多。但这个项目经过了预售一期发现,实际的上新商圈的住户占比远高于近的老商圈。

     

    我们进行了这两大商圈看房和签约客户的调研发现苹果mg游戏平台,老商圈可选择的住房很多,虽然公寓不多但可替代的小区住宅多;而新商圈的整体租房价格高,若同类型的公寓价格贵了20%以上,所以宁愿花一定可承受的交通成本住一个远一点,但环境更好的地方;

     

    可见,三公里法则我们除了考虑区域距离,还需要考虑通勤所覆盖区域周边的生活配备和租赁供给情况。

    ● ● ●

    来源:房东东

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郝女士

发布时间:2019-05-22 06:59
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